新經濟形勢下產權酒店的投資價值 ——產權酒店開發(fā)方向

產權酒店模式通常是指，開發(fā)商將酒店分割成若干獨立產權（通常以開間為單位，并擁有產權證）分別出售給投資者（小業(yè)主），投資者將所持物業(yè)委托酒店管理公司統(tǒng)一經營管理、以獲取物業(yè)投資回報的酒店開發(fā)模式。

產權酒店開發(fā)模式于上世紀九十年代前后進入中國，海南是最早大規(guī)模發(fā)展產權酒店的地區(qū)，曾經紅火一時，當時因市場不成熟，產權酒店負面新聞不斷，國家對這一開發(fā)模式也進行打壓，產權酒店一度陷入信任危機。

而最近幾年，隨著經濟和旅游的發(fā)展，尤其伴隨房地產的瘋狂發(fā)展，產權酒店又風起云涌，出現(xiàn)了成百上千個“租賃酒店”、“公寓式酒店”、“酒店公寓”、“私人酒店”和“私產酒店”等產權酒店性質的項目，盡管各個項目良莠不齊，大部分項目的運營結果也還不得而知，但產權酒店市場最起碼贏得了表面上的繁榮。

理論上說，投資產權酒店主要是通過酒店經營利潤取得投資回報，但縱觀產權酒店在中國的發(fā)展，不難看出，運營中的產權酒店絕大部分很難取得直接的、合理的、與投資額相對應的投資回報，支持產權酒店發(fā)展的根本原因是對資產保值增值的追求，開發(fā)商許諾高額的投資回報，以及小業(yè)主對房價升值的預期是推動產權酒店投資的根本動力。

而近兩年中國經濟增長出現(xiàn)下滑，房地產市場已然生變，市場對房價上升的預期也悄然逆轉，倚靠資產的保值增值來吸引顧客的開發(fā)招數(shù)，恐怕會越來越失去吸引力，產權酒店開發(fā)和投資應回歸到其本身的存在價值上來，放眼未來產權酒店的發(fā)展，最少有幾個方面空間：

首先，是酒店的商務需求，即商務中心區(qū)的產權酒店，這是最容易忽視的產權酒店存在模式，同時也是最容易受到政策限制的產權酒店類型，但也是最有存在價值的產權酒店模式，在城市商務中心區(qū)，有不少公司或個人，有大量的酒店消費需求，年需求幾十間乃至幾百間客房的公司或個人不在少數(shù)，這些公司和個人如果投資產權酒店客房，一次性投資，常年收益，投資效益不言而喻。

比如一線城市五星級酒店建造成本大約需要70萬元（不含地價），單間客房年收益約20萬，不考慮土地價格（土地通常是不斷升值的）的情況下，四年左右即可收回投資，利潤空間很大，足夠讓投資商和小業(yè)主分享。

其次，旅游度假需求，旅游度假型產權酒店是近年來產權酒店擴展的主要方向，海南、西雙版納等熱帶區(qū)域，以及其他中國濱海區(qū)域、溫泉度假地，是近年產權酒店發(fā)展的集中區(qū)域，由于中國的休假制度及中國人本身的旅游度假需求特點，使得這些產權酒店在滿足小業(yè)主自身的旅游度假需求方面不近人意，好在這兩年出現(xiàn)了一些好的變化，一是中國的休假制度正在改革，國人有望更靈活地安排自己的休假時間；另一方面是易度網等酒店客房網上交易平臺的產生，這些新變化將有力地促進產權酒店的發(fā)展。

三是，養(yǎng)老需求，這里不是指養(yǎng)老公寓，我們是指開發(fā)針對老年人的酒店產品，中國老年人比例不斷擴大，老年人的養(yǎng)生療養(yǎng)、休閑度假需求不斷擴大，而且是相對穩(wěn)定的需求，應是產權酒店的發(fā)展理想方向。

目前投資產權酒店看似并不比“租住”酒店劃算，放映的是目前大部分地區(qū)房價虛高、房地產市場租售比不平衡的現(xiàn)象，只要產權酒店回到真正解決小業(yè)主消費需求的層面上來，產權酒店的開發(fā)和投資還是大有可為的。